فک رهن یکی از مهم‌ترین مباحث در زمینه حقوق املاک و معاملات بانکی است که بسیاری از مالکان، خریداران و حتی وام‌گیرندگان با آن مواجه می‌شوند. زمانی که ملکی به عنوان وثیقه در رهن بانک یا مؤسسه مالی قرار می‌گیرد، مالک تا زمان تسویه کامل بدهی یا وام، حق انتقال، فروش یا انجام هرگونه معامله رسمی را ندارد. در واقع، ملک تا پیش از انجام فک رهن، در اختیار بانک باقی می‌ماند و هرگونه اقدام حقوقی نسبت به آن باید با رعایت قوانین مربوط انجام شود. به همین دلیل، اطلاع از مراحل قانونی فک رهن، نحوه تنظیم دادخواست الزام به فک رهن و آشنایی با مدارک لازم برای فک رهن ملک یا خودرو از اهمیت بالایی برخوردار است. عدم آگاهی از این موارد می‌تواند منجر به اختلافات حقوقی، ابطال معامله یا تضییع حقوق طرفین شود.

از آنجا که موضوع فک رهن دارای پیچیدگی‌های حقوقی و بانکی است، مشورت با وکیل متخصص فک رهن یا کارشناسان حقوقی باتجربه، می‌تواند مسیر انجام این فرآیند را بسیار آسان‌تر و مطمئن‌تر کند. در ادامه این مقاله از وب‌سایت وکلای ایران، ابعاد مختلف فک رهن، مراحل قانونی، شرایط طرح دعوای الزام به فک رهن و نکات کلیدی تنظیم دادخواست به طور کامل بررسی خواهد شد.

فک رهن چیست؟

فک رهن در اصطلاح حقوقی به فرآیند آزادسازی ملک یا سندی گفته می‌شود که پیش‌تر به عنوان وثیقه یا تضمین بازپرداخت تسهیلات بانکی در رهن بانک یا مؤسسه مالی قرار گرفته است. تا زمانی که وام‌گیرنده تمامی اقساط و بدهی‌های خود را پرداخت نکرده باشد، ملک در وضعیت رهن باقی می‌ماند و مالک اجازه نقل و انتقال یا معامله رسمی آن را نخواهد داشت. اما پس از تسویه کامل بدهی با بانک، مالک می‌تواند با طی مراحل قانونی و ارائه مدارک مورد نیاز، نسبت به فک رهن ملک یا فک رهن سند اقدام کند. در نتیجه، سند از حالت رهن خارج شده و به وضعیت آزاد و بدون محدودیت حقوقی بازمی‌گردد.

فک رهن در واقع مرحله نهایی تسویه تسهیلات بانکی است و انجام صحیح آن از بروز مشکلات حقوقی در معاملات بعدی ملک جلوگیری می‌کند. به همین دلیل، آشنایی با شرایط فک رهن و نحوه انجام آن در بانک‌ها از اهمیت زیادی برخوردار است، به‌ویژه برای افرادی که قصد خرید، فروش یا انتقال سند ملکی را دارند.

چرا فک رهن ملک اهمیت دارد و انجام آن ضروری است؟

ممکن است تصور کنید که با تسویه کامل وام بانکی، دیگر نیازی به انجام مراحل فک رهن وجود ندارد؛ اما واقعیت این است که فک رهن رسمی و ثبت‌شده یکی از مهم‌ترین اقدامات پس از پرداخت وام محسوب می‌شود. تا زمانی که فک رهن در اداره ثبت اسناد و املاک به‌صورت قانونی انجام نشود، ملک از نظر ثبتی همچنان در وضعیت رهن بانکی قرار دارد و مالک نمی‌تواند آزادانه نسبت به آن تصمیم‌گیری کند.

اهمیت فک رهن ملک را می‌توان در چند مورد کلیدی خلاصه کرد:

۱. آزادسازی کامل سند

تا پیش از ثبت رسمی فک رهن، در استعلامات ثبتی همچنان نام بانک یا مؤسسه مالی به‌عنوان مرتهن درج می‌شود. این موضوع نشان می‌دهد که ملک هنوز در رهن است و از نظر قانونی آزاد نشده است.

۲. امکان فروش یا انتقال آزادانه ملک

برای فروش یا انتقال رسمی یک ملک، خریداران به سند آزاد و بدون رهن نیاز دارند. انجام فک رهن، این امکان را فراهم می‌کند و اعتماد خریدار را نسبت به معامله افزایش می‌دهد.

۳. امکان دریافت تسهیلات جدید

در صورتی که مالک بخواهد بار دیگر از بانک دیگری وام دریافت کند، وجود سند در رهن مانع اصلی است. فک رهن سند این محدودیت را برطرف کرده و راه را برای دریافت تسهیلات جدید باز می‌کند.

۴. رفع محدودیت‌های حقوقی و اداری

با فک رهن، کلیه محدودیت‌های ناشی از رهن قبلی حذف می‌شود و ملک به حالت آزاد و بدون قید و شرط بازمی‌گردد.

۵. اطمینان و آرامش خاطر مالک

ثبت رسمی فک رهن به مالک اطمینان می‌دهد که هیچ‌گونه ادعایی از سوی بانک یا مؤسسه مالی درباره وام تسویه‌شده وجود نخواهد داشت و مالکیت ملک به‌طور کامل در اختیار او قرار گرفته است. در نتیجه، فک رهن نه تنها یک فرآیند اداری ساده نیست، بلکه اقدامی ضروری برای حفظ حقوق مالک و اطمینان از اعتبار معاملات آتی محسوب می‌شود.

مراحل گام به گام فک رهن در دفتر اسناد رسمی

فرآیند فک رهن سند ملک یا همان آزادسازی رسمی ملک از رهن بانکی، طبق مقررات مشخصی انجام می‌شود و در صورت آگاهی از مراحل آن، می‌توان این روند را به‌راحتی و بدون خطا طی کرد. در ادامه، مراحل فک رهن در دفترخانه را به‌صورت گام‌به‌گام بررسی می‌کنیم:

گام اول: تسویه کامل بدهی با بانک

نخستین و مهم‌ترین مرحله در فرآیند فک رهن، پرداخت کامل اصل و سود تسهیلات و در صورت وجود، جرایم دیرکرد به بانک یا مؤسسه مالی (مرتهن) است. تا زمانی که بدهی تسویه نشود، بانک هیچ مجوزی برای فک رهن صادر نمی‌کند.

گام دوم: دریافت نامه رسمی فک رهن از بانک

پس از تسویه حساب، باید به بانک مراجعه کرده و نامه رسمی فک رهن یا مفاصاحساب تسهیلات را دریافت کنید. این نامه مهم‌ترین مدرک برای دفترخانه است و بدون آن، امکان تنظیم سند فک رهن وجود ندارد.
در نامه فک رهن معمولاً موارد زیر ذکر می‌شود:

• تأیید رسمی تسویه کامل بدهی توسط وام‌گیرنده (راهن)

• اعلام رضایت بانک از فک رهن ملک مشخص (با ذکر پلاک ثبتی)

• معرفی نماینده بانک (در صورت نیاز) یا اعلام عدم نیاز به حضور نماینده برای امضا

نکته: دقت کنید که نامه فک رهن باید خطاب به دفترخانه‌ای صادر شود که قرار است سند فک رهن را تنظیم کند.

گام سوم: مراجعه به دفترخانه با مدارک کامل

در این مرحله، مالک ملک باید با نامه فک رهن بانک، سند مالکیت، کارت ملی و شناسنامه به دفترخانه‌ای که برای انجام فک رهن انتخاب کرده مراجعه کند. معمولاً دفاتر اسناد رسمی همانند دفترخانه‌ای که سند رهن اولیه را تنظیم کرده‌اند، این کار را نیز انجام می‌دهند.

گام چهارم: تنظیم سند رسمی فک رهن

پس از بررسی مدارک و احراز هویت، سردفتر اسناد رسمی بر اساس مفاد نامه بانک و اطلاعات سند رهنی قبلی، اقدام به تنظیم سند رسمی فک رهن می‌کند. این سند معمولاً کوتاه است و شامل تأیید رسمی آزادسازی ملک از رهن می‌باشد.

گام پنجم: امضا و ثبت نهایی فک رهن

در مرحله پایانی، مالک (راهن) سند فک رهن را امضا می‌کند و در صورت نیاز، نماینده بانک نیز امضای خود را ثبت می‌کند. سپس سردفتر، سند فک رهن را در سامانه ثبت آنی قوه قضاییه نهایی کرده و موضوع فک رهن را به‌صورت الکترونیکی به اداره ثبت اسناد و املاک اطلاع می‌دهد تا وضعیت رهن از سوابق ثبتی ملک حذف شود.

با انجام این مراحل، سند مالکیت از رهن خارج شده و به وضعیت آزاد و قابل انتقال بازمی‌گردد. فک رهن صحیح و قانونی، نه تنها از بروز اختلافات آتی جلوگیری می‌کند، بلکه اعتبار معاملات بعدی ملک را نیز تضمین خواهد کرد.

مدارک مورد نیاز برای انجام فک رهن

برای انجام فرآیند فک رهن در دفتر اسناد رسمی، ارائه مدارک کامل و صحیح از اهمیت زیادی برخوردار است. هرگونه نقص در مدارک می‌تواند باعث تأخیر در تنظیم سند فک رهن شود. به‌طور معمول، مدارک لازم برای فک رهن ملک شامل موارد زیر است:

۱. اصل نامه رسمی فک رهن یا مفاصاحساب وام

این مدرک مهم‌ترین و اصلی‌ترین سند مورد نیاز برای انجام فک رهن است.
نامه باید خطاب به دفترخانه صادر شده باشد و شامل اعلام:

• تسویه کامل بدهی

• رضایت بانک برای فک رهن

• مشخصات ملک و پلاک ثبتی
  می‌باشد.

۲. اصل شناسنامه مالک (راهن)

ارائه شناسنامه برای احراز هویت الزامی است.

۳. اصل کارت ملی هوشمند مالک

کارت ملی برای ثبت اطلاعات هویتی در سامانه ثبت آنی مورد استفاده قرار می‌گیرد.

۴. اصل سند مالکیت ملک (تک‌برگ یا قدیمی)

دفترخانه برای ثبت فک رهن، اطلاعات سند مالکیت را بررسی و با نامه بانک تطبیق می‌دهد.

۵. اصل سند رهنی اولیه

در بسیاری از موارد، ارائه سند رهنی قبلی ضروری نیست؛ اما اگر در دسترس باشد، روند رسیدگی و ثبت سند سرعت بیشتری پیدا می‌کند.

۶. پرداخت هزینه‌های دفترخانه

برای ثبت سند رسمی فک رهن، مالک باید هزینه تنظیم سند و هزینه‌های قانونی مرتبط را پرداخت کند.

هزینه فک رهن در دفتر اسناد رسمی چقدر است؟

یکی از پرسش‌های متداول مالکان پس از تسویه وام این است که هزینه فک رهن در دفترخانه چقدر است؟
خبر خوب این است که هزینه تنظیم سند رسمی فک رهن معمولاً مبلغ قابل توجهی نیست و در مقایسه با هزینه تنظیم سند رهنی اولیه، بسیار کمتر می‌باشد.

بر اساس تعرفه رسمی دفاتر اسناد رسمی در سال ۱۴۰۴،
حق‌التحریر سند فک رهن معمولاً به‌صورت مبلغ ثابت و اندک محاسبه می‌شود و جزو اسناد غیرمالی محسوب می‌گردد. به همین دلیل، برخلاف سند رهنی اولیه که بر اساس مبلغ وام یا ارزش ملک محاسبه می‌شود، هزینه فک رهن تأثیر چندانی از مبلغ وام نمی‌پذیرد.

پرداخت‌کننده هزینه فک رهن:
مطابق قانون، هزینه فک رهن بر عهده مالک ملک (راهن) است، مگر اینکه در قرارداد یا توافق میان طرفین، ترتیب دیگری ذکر شده باشد.

استعلام مبلغ دقیق:
از آنجا که تعرفه‌ها ممکن است بسته به شهر، دفترخانه یا تغییرات سالانه کمی متفاوت باشد، توصیه می‌شود برای اطلاع از مبلغ دقیق هزینه فک رهن، مستقیماً از دفترخانه‌ای که قرار است فک رهن در آن انجام شود، استعلام بگیرید.

آیا می‌توان فک رهن را همزمان با فروش ملک انجام داد؟

بله، انجام فک رهن همزمان با فروش ملک کاملاً ممکن و یکی از روش‌های رایج در معاملات ملکی است. بسیاری از فروشندگان که ملک آن‌ها در رهن بانک قرار دارد، ترجیح می‌دهند فک رهن را در همان روز تنظیم سند فروش انجام دهند تا نیازی به مراحل جداگانه نباشد.

در این روش، روند به‌صورت زیر انجام می‌شود:

۱. توافق اولیه بین فروشنده و خریدار

در ابتدا، فروشنده (که ملک او در رهن است) و خریدار درباره مبلغ معامله و نحوه تسویه با بانک توافق می‌کنند. معمولاً بخشی از مبلغ معامله برای تسویه وام بانکی اختصاص داده می‌شود.

۲. تسویه وام در روز تنظیم سند

در روز مراجعه به دفترخانه، فروشنده با استفاده از مبلغی که از خریدار دریافت کرده، به شعبه بانک مربوطه یا باجه بانکی مستقر در دفترخانه مراجعه می‌کند و تسویه کامل بدهی وام را انجام می‌دهد.
نکته مهم: پیش از روز تنظیم سند، باید هماهنگی لازم با بانک برای صدور نامه رسمی فک رهن در همان روز صورت گیرد تا فرآیند بدون تأخیر انجام شود.

۳. تنظیم همزمان سند فک رهن و سند انتقال

پس از دریافت نامه فک رهن از بانک، دفترخانه ابتدا سند رسمی فک رهن را تنظیم و ثبت می‌کند و بلافاصله بعد از آن، سند قطعی انتقال ملک به نام خریدار را تنظیم و امضا می‌نماید.
به این ترتیب، انتقال ملک بلافاصله پس از آزادسازی سند انجام می‌شود و خریدار سندی آزاد و بدون رهن دریافت می‌کند.

۴. ضرورت هماهنگی بین طرفین

برای موفقیت این فرآیند، هماهنگی کامل میان فروشنده، خریدار، بانک و دفترخانه ضروری است. هرگونه تأخیر در صدور نامه فک رهن یا عدم هماهنگی با بانک می‌تواند منجر به توقف یا تأخیر در انتقال سند شود.

انجام فک رهن همزمان با فروش ملک، اگر با برنامه‌ریزی دقیق و نظارت حقوقی صحیح انجام شود، می‌تواند روند انتقال را سریع‌تر و ایمن‌تر کند. مشاوره با وکیل متخصص امور ملکی در این مرحله، از بروز اختلاف یا ضرر احتمالی جلوگیری خواهد کرد.

باقی‌مانده بدهی بانک در فک رهن

یکی از پرسش‌های رایج مالکانی که قصد فک رهن ملک یا سند خود را دارند، این است که میزان دقیق بدهی باقی‌مانده بانک برای آزادسازی سند چقدر است؟

ممکن است تصور شود که باقی‌مانده بدهی، صرفاً تفاضل اقساط پرداخت‌شده از مبلغ کل وام است؛ اما واقعیت کمی پیچیده‌تر است. هر قسط ماهانه وام از دو بخش اصلی تشکیل شده است:

1. اصل بدهی

2. سود وام

نکات مهم در محاسبه بدهی فک رهن

• مبلغ کل هر قسط ثابت است، اما نسبت بین اصل بدهی و سود وام در طول دوره بازپرداخت تغییر می‌کند.

• در ابتدا، بیشتر مبلغ قسط ماهانه به تسویه سود وام اختصاص دارد و بخش کمی از آن به کاهش اصل بدهی تعلق می‌گیرد.

• به مرور زمان، سهم سود کاهش یافته و بخش بیشتری از قسط برای کاهش اصل بدهی مصرف می‌شود.

به همین دلیل، برای محاسبه باقی‌مانده بدهی برای فک رهن، نمی‌توان صرفاً تعداد اقساط پرداخت‌شده را از مبلغ کل کم کرد؛ بلکه باید سهم هر قسط در کاهش اصل و سود بدهی مورد بررسی قرار گیرد.

نکته کاربردی: هنگام درخواست نامه فک رهن از بانک، بهتر است مبلغ دقیق بدهی باقی‌مانده (شامل اصل و سود تا تاریخ آزادسازی) از بانک استعلام شود تا فرآیند آزادسازی سند بدون مشکل و تأخیر انجام گردد.

فک رهن خودرو چیست؟

همان‌طور که پیش‌تر گفته شد، هر زمانی که سند یا دارایی به عنوان وثیقه نزد یک سازمان یا بانک باشد و مالک بخواهد آن دارایی را آزاد کند، این فرآیند فک رهن نامیده می‌شود.

در مورد خودرو، اگر شخصی اقدام به خرید اقساطی خودرو از شرکت‌هایی مانند ایران‌خودرو یا سایپا کند، سند مالکیت (برگ سبز خودرو) با مهر “سند در رهن” صادر می‌شود. پس از تسویه کامل و پایان مراحل فک رهن، مهر “خودرو فک رهن شده است” بر روی سند یا برگ سبز خودرو درج می‌شود و مالک خودرو، به عنوان مالک اصلی و آزاد شناخته می‌شود.

نکته مهم: برای انجام مراحل فک رهن خودرو، مراجعه به یکی از مراکز تعویض پلاک الزامی است.

شرایط و پرداخت‌ها برای فک رهن خودرو

برای آزادسازی سند خودرو، مالک باید مراحل زیر را طی کند:

1. دریافت معرفی‌نامه از شرکت خودروسازی و صدور نامه مربوطه برای بخش تعویض پلاک.

2. تنظیم و ارائه نامه تسویه حساب از بخش اجرائیات در صورتی که جرایم معوقه وجود داشته باشد.

3. حضور مالک یا وکیل قانونی وی در مرکز تعویض پلاک برای انجام امور اداری فک رهن خودرو.

4. ارائه سابقه اطلاعات مرتبط با فک رهن خودرو از طریق سایت پلیس راهور برای خودروهای شرکت سایپا و ایران‌خودرو.

5. ارائه برگه معاینه فنی معتبر صادر شده توسط مراکز مکانیزه مجاز.

6. واریز وجه قانونی برای نقل و انتقال خودرو بسته به وضعیت پلاک:

   • پلاک به نام شرکت خودروسازی: ۱.۰۰۰.۰۰۰ ریال به حساب خزانه‌داری کل در بانک ملی

   • پلاک به نام خریدار و خودرو ایران‌خودرو: ۴۰۰.۰۰۰ ریال به حساب بانک قوامین

   • پلاک به نام خریدار و خودرو سایر شرکت‌ها: ۵۵۰.۰۰۰ ریال به حساب بانک قوامین

7. پرداخت وجه تصویب شده برای صدور و ارسال کارت هوشمند خودرو.

مدارک لازم برای فک رهن خودرو

برای انجام فک رهن، ارائه مدارک زیر الزامی است:

• اصل سند مالکیت خودرو (برگ سبز)

• کارت خودرو

• اصل مدارک هویتی مالک یا وکیل قانونی (شناسنامه، کارت ملی، در صورت نیاز وکالت‌نامه)

• اسناد احراز محل اقامت مالک مطابق نشانی درج شده در سند

• بیمه‌نامه شخص ثالث معتبر

نمونه متن دادخواست فک رهن

رئیس محترم دادگاه تجدیدنظر استان گیلان
با سلام و احترام
با وکالت از جناب آقای … در پرونده شماره …، به استناد اسناد و مدارک موجود، درخواست فک رهن منزل مسکونی به دلیل عدم انجام تعهد خوانده به شرح ذیل تقدیم می‌گردد:

• موکل تنها مالک منزل مسکونی خود است که برای ضمانت بازپرداخت اقساط خرید بیل مکانیکی در رهن شرکت لیزینگ قرار گرفته است.

• طبق قرارداد اجاره به شرط تملیک خودرو/بیل مکانیکی، خوانده موظف به تسویه اقساط و فک رهن منزل موکل ظرف سه سال بوده است.

• با گذشت مدت مقرر، خوانده هیچ اقدام قانونی برای فک رهن انجام نداده است.
  درخواست: احضار شرکت لیزینگ، احضار شهود و صدور دستور رسمی برای انجام فک رهن سند مورد نظر.

کلام آخر

فک رهن فرآیندی قانونی و ضروری برای آزادسازی ملک یا خودرو از رهن بانک یا مؤسسه مالی است. با انجام صحیح مراحل فک رهن، ارائه مدارک کامل، پرداخت بدهی و هزینه‌های مرتبط، و ثبت سند در دفترخانه یا مرکز تعویض پلاک، مالک می‌تواند مطمئن باشد که دارایی او به‌طور کامل آزاد شده و بدون محدودیت قابل معامله است.
آگاهی از مراحل قانونی، مدارک لازم، هزینه‌ها و نکات مهم حقوقی، از بروز مشکلات و اختلافات جلوگیری می‌کند و امکان انجام فک رهن همزمان با فروش یا دریافت وام جدید را نیز فراهم می‌آورد.
برای حصول اطمینان کامل، بهره‌گیری از مشاوره و راهنمایی وکیل متخصص امور ملکی و بانکی می‌تواند مسیر فک رهن را سریع‌تر، امن‌تر و مطمئن‌تر کند.